Die DVF-Datenbank (Demandes de Valeurs Foncières) bleibt die einzige offizielle Quelle, die die kostenpflichtigen Transaktionen erfasst, die durch die Immobilienwerbung registriert sind. Um die Immobilienpreise nach Stadtvierteln mit einem verwertbaren Zuverlässigkeitsgrad zu kennen, muss man wissen, wie man diese Datenbank korrekt abfragt und dann ihre strukturellen Verzerrungen korrigiert.
Verzerrungen der DVF: Was die durchschnittlichen Preise pro Stadtviertel nicht sagen
Ein durchschnittlicher Preis pro Quadratmeter, der für ein ganzes Viertel berechnet wird, aggregiert Immobilien mit heterogenen Eigenschaften. Ein im Erdgeschoss zum Innenhof verkauftes Studio und eine durchgehende T4-Wohnung im fünften Stock mit durchgehendem Balkon gehören zwar zum gleichen geografischen Bereich, jedoch nicht zum gleichen Markt.
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Die DVF gibt weder den Zustand der Immobilie, noch die Etage, noch die Ausrichtung an. Sie liefert einen Übertragungswert, eine Carrez-Fläche, einen Immobilientyp und eine Adresse. Jeder Durchschnitt, der aus diesen Daten ohne Nachbearbeitung gezogen wird, produziert einen Rohindikator, keine zuverlässige Schätzung. Um besser zu verstehen, wie man die Immobilienpreise nach Stadtvierteln bestimmen kann, ist es nützlich, die Grenzen dieser Datenbank zu kennen, bevor man sie nutzt.
Wir beobachten drei wiederkehrende Verzerrungen bei der Nutzung der DVF auf der Ebene der Stadtviertel:
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- Die Zusammensetzungsverzerrung: Ein Viertel, in dem die Transaktionen überwiegend auf kleine Flächen entfallen, zeigt mechanisch einen höheren Preis pro Quadratmeter, ohne dass die größeren Immobilien tatsächlich teurer sind.
- Die zeitliche Verzerrung: Die DVF erfasst die Übertragungen seit 2014, aber die aktuellen Transaktionen (weniger als sechs Monate) sind noch nicht veröffentlicht. Der zeitliche Abstand zwischen der Unterzeichnung und der Veröffentlichung kann drei Monate überschreiten.
- Die Volumenverzerrung: In wenig dicht besiedelten Vierteln reichen einige atypische Verkäufe (Familienverkauf, Abschlag für umfangreiche Renovierungen) aus, um die Medianwerte über ein ganzes Jahr zu verzerren.
Um diese Verzerrungen zu reduzieren, empfehlen wir, mit vergleichbaren Transaktionsmengen zu arbeiten, die nach Fläche, Typ und Zeitraum gefiltert sind, anstatt mit einem Rohdurchschnitt nach Postleitzahl oder Katasterabschnitt.
DVF auf impots.gouv.fr: Ein untergenutztes Recherchetool
Die meisten Inhalte verweisen auf die Etalab-Anwendung oder auf Drittplattformen wie Immo-DVF oder Immo-Data. Das Tool „Immobilientransaktionen suchen“, das über den persönlichen Bereich auf impots.gouv.fr (ehemals Patrim) zugänglich ist, bietet ein anderes Detailniveau.
Dieser Zugang, der kostenlos und offiziell ist, wurde für steuerliche Zwecke konzipiert: Erklärung der IFI, Nachlass, Bewertungsprüfung. Es ermöglicht, vergleichbare Verkäufe rund um eine bestimmte Adresse zu konsultieren, mit Filtern nach Fläche, Anzahl der Zimmer und Datum der Übertragung.
Das Hauptinteresse liegt in der geografischen Nähe der Ergebnisse. Während die öffentlichen Plattformen nach Gemeinde oder IRIS aggregieren, konzentriert das Tool impots.gouv.fr die Suche auf einen Radius um die eingegebene Adresse. Für eine Wohnung in einer bestimmten Straße verändert diese Granularität die Wahrnehmung des lokalen Marktes.
Der Zugang erfordert eine Authentifizierung über FranceConnect oder ein persönliches Steuerkonto. Der Nachteil: Die Anzahl der Abfragen ist begrenzt, und die Nutzung ist strikt persönlich.
DVF-Analyse nach Mikroviertel: Eine verwertbare Preisserie erstellen
Die DVF erfasst seit 2014 kontinuierlich die kostenpflichtigen Übertragungen. Diese Tiefe deckt mehr als einen Zyklus des aktuellen Marktes ab (Anstieg, Plateau, Korrekturen nach 2022), was es ermöglicht, über die bloße Feststellung „Preis pro Quadratmeter in den letzten zwölf Monaten“ hinauszugehen.
Um eine zuverlässige Analyse auf der Ebene eines Mikroviertels oder einer Straße zu erstellen, strukturieren wir die Arbeit in drei Phasen.
Nach strikter Typologie filtern
Die T2-T3-Wohnungen auf der einen Seite, die Häuser auf der anderen. Die Vermischung der Typologien in einem Vergleichsdatensatz macht die Medianwerte unbrauchbar. Jedes Flächensegment muss mindestens zehn Transaktionen enthalten, damit die Statistik sinnvoll ist.
Die jährliche Entwicklung nachzeichnen
Der Vergleich des medianen Preises pro Quadratmeter Jahr für Jahr seit 2014 zeigt die Dynamik des Viertels. Ein Viertel, dessen Median regelmäßig steigt, hat nicht dasselbe Profil wie ein Bereich, in dem die Preise stagnieren, trotz eines allgemeinen Anstiegs in der Gemeinde. Diese Divergenz signalisiert oft einen Attraktivitätsmangel, den der Durchschnitt der Stadt verdeckt.
Mit lokalen Daten kreuzen
Die DVF allein reicht nicht aus. Die lokalen Wohnungsobservatorien und die ADIL veröffentlichen Analysen nach Sektor, die Variablen integrieren, die in der Rohdatenbank fehlen: Leerstandsquote, Anteil an Sozialwohnungen, laufende Entwicklungsprojekte. In Paris ergänzen die notariellen Daten (Basis BIEN) die DVF mit einem Detailgrad über die Etage und den Zustand der Immobilie.
Immobilienbewertung: Warum die Online-Tools so stark divergieren
MeilleursAgents, Orpi, SeLoger und andere Bewertungsplattformen nutzen die DVF als Grundlage, fügen jedoch proprietäre Modellierungsschichten hinzu. Die Abweichungen zwischen zwei Schätzungen für dasselbe Objekt übersteigen regelmäßig mehrere Hundert Euro pro Quadratmeter.
Diese Abweichungen resultieren aus unterschiedlichen methodologischen Entscheidungen:
- Die zeitliche Gewichtung: Einige Modelle gewichten die aktuellen Transaktionen über, andere glätten über drei Jahre.
- Der geografische Referenzrahmen: Ein Algorithmus, der nach IRIS rechnet, liefert nicht dasselbe Ergebnis wie ein Modell, das auf einem metrischen Radius um die Adresse basiert.
- Die qualitativen Korrekturen: Etage, Ausrichtung, Nähe zu Verkehrsanbindungen. Diese Variablen werden durch statistische Modelle, nicht durch DVF-Daten eingefügt.
Kein Online-Tool ersetzt eine Analyse von manuell gefilterten vergleichbaren Transaktionen. Automatische Schätzungen geben einen groben Anhaltspunkt. Für einen genauen Preis pro Stadtviertel bleibt die Kombination aus Roh-DVF, impots.gouv.fr-Tool und lokalem Wissen die zuverlässigste Methode.
Der französische Immobilienmarkt verfügt heute über eine beispiellose Daten-Transparenz dank der offenen Daten der DVF. Diese Transparenz zu nutzen, erfordert, über die von den Plattformen angezeigten Durchschnittswerte hinauszugehen und mit gefilterten, vergleichbaren und lokal kontextualisierten Transaktionsmengen zu arbeiten.